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Roteiro para a aquisição da casa própria

O âncora Miguel José Ribeiro de Oliveira responde as dúvidas dos internautas do Portal Vida Econômica sobre a aquisição da casa própria. As seis alternativas existentes hoje no mercado são analisadas em todos os seus principais aspectos, com destaque para as suas vantagens e desvantagens. Essas alternativas basicamente são: compra à vista, financiamento bancário, consórcio, cooperativas habitacionais, titulo de capitalização e financiamento direto da construtora. É um roteiro esclarecedor e sua leitura é indispensável. Acompanhe.


1) Porque anteriormente quase não se viam matérias sobre o assunto “Crédito Habitacional”, bem como era tão difícil ter acesso ao mesmo e hoje temos frequentemente notícias sobre este tema e maiores facilidades do que antes?

Miguel José Ribeiro de Oliveira - Vários são os fatores que contribuíram para esta mudança. Do ponto de vista de matérias jornalísticas, é fato que temos visto quase que diariamente matérias abordando este tema. Este fato ocorre como nunca por conta das freqüentes mudanças neste segmento, seja de uma maior competição dos bancos oferecendo cada vez mais melhores e maiores condições de crédito ao consumidor, seja do próprio governo que vem alterando diversas regras neste setor com o objetivo de provocar uma maior competição e melhores condições de crédito ao consumidor como o PAC – Programa de Aceleração do Crescimento, que introduziu diversas mudanças para o setor de habitação.

Como esta competição é cada vez maior, surgem então com maior freqüência mudanças provocadas pelas instituições financeiras, como alongamento de prazos, baixa de juros, elevação dos volumes emprestados menor rigor na liberação do financiamento, maior rapidez da aprovação, etc, o que acaba provocando em tantas notícias informando isso a cada alteração ou informação das instituições financeiras.

Com referência a uma maior agressividade dos bancos nesta área e uma maior “facilidade” hoje na obtenção de crédito para a habitação, listaríamos três motivos quais sejam:

A) Estabilidade econômica, possibilitando uma maior segurança de uma operação de longo prazo;

B) Queda da taxa básica de juros, reduzindo assim os ganhos das instituições financeiras em operações de tesouraria (aplicação em títulos públicos), levando-os a buscar nas operações de crédito uma maior rentabilidade para seus recursos;

C) Fidelização do cliente por período longo (até 30 anos), possibilitando à instituição financeira neste período manter o cliente e obter ganhos em outros produtos ou serviços, tais como títulos de capitalização, seguros, consórcios, planos de previdências e demais operações de crédito, como cheque especial, empréstimos, aquisição de bens, etç, evitando com isso perder este cliente para o concorrente, além de garantirem maiores ganhos nestas outras operações.

É importante destacar que vários fatores deverão estar presentes para despertar o interesse dos bancos neste tipo de financiamento, que são a estabilidade econômica e a sua respectiva previsibilidade, segurança jurídica da operação, menor risco de inadimplência (renda e emprego crescente) e taxa de retorno (custo do dinheiro versos taxa de juros da operação). Salientamos que aqui analisamos tão somente as operações com recursos livres (que os bancos emprestam livremente), sem qualquer obrigatoriedade, sem considerar as operações obrigatórias, como descrevemos posteriormente (operação com recursos da poupança e do FGTS);

2) Para quem quer adquirir sua casa própria quais as alternativas existentes no mercado hoje?

Basicamente hoje encontraríamos seis formas de comprar um imóvel, quais sejam:

A- Compra à vista;
B- Financiamento bancário;
C- Consórcio;
D- Cooperativas habitacionais;
E- Título de capitalização;
F- Financiamento direto da construtora.

3) Quais as vantagens e desvantagens de cada um destes sistemas?

A – Compra à vista

Sem dúvida nenhuma, esta é a melhor alternativa para a aquisição de um imóvel pelo simples fato de se evitar os custos de um financiamento, sejam eles bancários, direto da construtora, através de consórcio ou outro meio.

O grande problema é que poucos são aqueles que efetivamente teriam condições financeiras para utilizar este sistema. Uma opção naturalmente seria se programar e poupar mensalmente para no futuro ter os recursos para comprar à vista, o que realmente poderia levar muito tempo para ter o montante necessário para tal. Uma alternativa seria que este consumidor pudesse poupar por um período e com esta reserva dando de entrada, financiar um valor menor, o que possibilitará uma economia nos juros.

B – Financiamento bancário

Vantagens

 É possível habitar imediatamente o imóvel após a concessão do financiamento;

 Possibilita a aquisição de imóveis novos ou usados;

 Prazos de até 30 anos, possibilitando prestações menores.

Desvantagens

 Por conta dos juros que ainda são elevados (é fato que o custo vem caindo nos últimos meses e a condição do crédito hoje é melhor, entretanto os mesmos terão que cair mais), acabam encarecendo muito o custo final pago principalmente quando o prazo financiado for elevado, o que pode significar um custo final pago de até 300% superior em um financiamento de 30 anos;

 Salvo exceções, não financia o valor total do imóvel, sendo necessário o consumidor fazer uma poupança para pagar a parte não financiada;

 Apesar de hoje as instituições financeiras estarem menos criteriosas e mais flexíveis na liberação dos financiamentos, as mesmas são tradicionalmente mais rigorosas nos critérios para a concessão de crédito.

C- Consórcio

Vantagens

 O crédito cobre integralmente o valor total do imóvel.

 Não há a exigência de entrada.

 Não é necessário comprovar renda ou comprometimento máximo de prestação sobre a renda (na realidade, no início, antes de o bem ser contemplado este consumidor é credor, sendo que após a contemplação, a empresa passaria a pedir todas estas informações para avaliar a situação de crédito do consorciado).

 Possibilita a aquisição de imóveis novos ou usados, comerciais e terrenos.

 É regulado pelo Banco Central o que possibilita um maior controle sobre este sistema (segurança ao consorciado).

Desvantagens

 Não habitar o imóvel imediatamente e corre o risco de ter que esperar o tempo do plano para habitar o mesmo (eventualmente este consorciado pode se programar e dar um lance para ser sorteado logo).

 Todos os consorciados tem que arcar com a inadimplência do grupo (na realidade, a taxa de fundo de reserva incluído na parcela é para esta finalidade, sendo a mesma devolvida ao final do plano).

D – Cooperativas Habitacionais

Este modelo representa juntar um grupo de pessoas (20 no mínimo) com idéias iguais e o desejo de construir um condomínio residencial ou comercial.

Vantagens

 A grande vantagem é o fato de que como os próprios compradores vão administrar o empreendimento o custo fica mais barato.

 Maior personalização do empreendimento na medida que farão o mesmo exatamente como desejam.

Desvantagens

 Ter que administrar a construção de um empreendimento destes nem sempre é fácil e requer enorme conhecimento, desde os produtos até à parte legal (prefeitura, etc.).

 A inadimplência de um ou mais compradores, o que pode atrasar ou até paralisar a obra por falta de recursos.

E – Título de Capitalização

Vantagens

 Custo final menor

 O imóvel é comprado pelo preço à vista, o que permite obtenção de desconto.

 O capital acumulado pode ser utilizado na compra do imóvel novo ou usado.

Desvantagens

 A entrega do capital aplicado acontece no final do plano ou por sorteio e a probabilidade de ser contemplado é menor de 0,05% (vale destacar que o processo de sorteio é diferente do consórcio, aonde é sorteado mensalmente um consorciado entre todos do plano diferentemente do título de capitalização, aonde é sorteado pela loteria federal).

 Nem todo o valor aplicado será devolvido, pois parte dele será utilizado para as despesas administrativa da empresa, sorteio e ganho da mesma.

 Em caso de desistência ou não dar seqüência aos pagamentos mensais, será devolvido somente uma pequena parte do valor depositado. O valor devolvido será maior quanto maior o período de contribuição ao plano, sendo que desistências no início representam uma grande perda do valor pago.

 Carência para a devolução do valor depositado em caso de desistência do plano.

 Não existe a garantia que no fim do plano o valor acumulado de reservas seja suficiente para comprar o imóvel planejado, na medida que o valor da contribuição mensal do plano não ter alguma relação com a evolução do custo dos imóveis, como por exemplo ocorre nos consórcios.

F – Financiamento direto da Construtora

Vantagens

 Custo financeiro menor.

 Os critérios de concessão de crédito são menos rígidos que os das instituições financeiras.

 Não há exigência de comprometimento máximo da prestação sobre a renda.

Desvantagens

 O prazo do financiamento é menor do que os oferecidos pelo sistema financeiro ou até consórcios.

 Não é possível habitar o imóvel imediatamente. É preciso esperar a finalização da obra.

 É necessário dar entrada.

 Há parcelas intermediárias (semestrais, anuais, parcela das chaves, etc.).

 Somente é possível se o imóvel for novo.

4 – Para quem pretende adquirir o seu imóvel através de financiamento bancário este é o momento?

É fato que as condições de financiamento imobiliário melhoraram muito nos últimos meses.
Os prazos dos financiamentos estão maiores e chegam a até 30 anos, quando até a pouco tempo atrás eram de 10 anos. Estes prazos já se aproximam dos praticados em outros países. Igualmente houve uma substancial melhora nas taxas de juros, que se encontram hoje alguns pontos percentuais menores do que se praticava no ano passado.
Além disso os bancos estão muito mais flexíveis hoje tanto nas liberações dos financiamentos, como no comportamento máximo das prestações sobre a renda.

Toda esta melhora é fruto de uma maior competição no sistema financeiro.

Entretanto, destacamos que para quem pode esperar um pouco mais antes de estar adquirindo seu imóvel através de financiamentos bancários, deve aguardar um pouco mais antes de fazê-lo.

Esta nossa recomendação se dá uma vez que quando fazemos um financiamento, seja de qual produto for, o consumidor irá pagar desde o momento da assinatura do contrato até o final do contrato a taxa de juros que contratou no ato, sendo que se eventualmente houver uma redução da mesma, este consumidor não irá se beneficiar dela.

Como as condições dos financiamentos vêm melhorando muito e a tendência é que possam estar melhorando muito mais, aqueles consumidores que deixarem de fazer os seus financiamentos agora para fazer os mesmos mais para a frente irão encontrar com certeza uma condição de crédito melhor, seja porque a taxa básica de juros (Selic), que baliza todas as demais taxas de juros da economia vai continuar caindo, seja porque o interesse dos bancos nesta linha de crédito está apenas começando e a tendência é se acirrar mais daqui para a frente, ou seja, porque o aumento do volume de crédito nesta linha irá promover uma maior competição dos bancos neste segmento, trazendo ao consumidor todas estas vantagens no crédito.

Vale destacar que por se tratarem aqui de financiamento de alto valor agregado, como de prazos longos, qualquer pequena redução que seja na taxa de juros irá provocar uma enorme economia no bolso deste consumidor. Por exemplo, um financiamento de R$ 100.000,00 pelo prazo de 30 anos, a redução de 1 ponto percentual na taxa de juros (de 12% ao ano para 11% ao ano) significaria no final uma redução de R$ 13.670,00, correspondente a uma redução de 14% sobre o valor financiado.

É importante destacar igualmente que considerando tão somente estes últimos meses, algumas instituições financeiras chegaram a reduzir o custo destes empréstimos em cerca de 2 pontos percentuais, provocando enorme economia a estes consumidores.

5- Caso eu resolva fazer um financiamento imobiliário, quais as principais alternativas que irei encontrar?

Basicamente você encontrará três alternativas e todas elas dependerão do montante a ser financiado quais sejam:

A- Linha de crédito com recursos do FGTS;
B- Linha de crédito com recursos da caderneta de poupança;
C- Linha de crédito com recursos livres dos bancos.

Salientamos que os menores custos são encontrados nas linhas de crédito com recursos do FGTS, seguindo-se das linhas de crédito com recursos da poupança. Agora o importante é você pesquisar a melhor alternativa antes de fechar o financiamento.

6 – Devo fazer um financiamento com taxas de juros pré-fixadas ou pós-fixadas?

Primeiramente é importante salientar que taxas de juros pré-fixadas significam que o consumidor conhece no momento da contratação do financiamento a taxa de juros que vai vigorar por todo o seu financiamento, sem sofrer ao longo do mesmo qualquer alteração, e taxas de juros pós fixadas significam que ele conhece a taxa de juros deste financiamento, entretanto, o mesmo terá o acréscimo de uma outra taxa, geralmente a TR (taxa referencial), taxa esta que poderá sofrer alterações ao longo deste contrato, sendo a mesma maior em momentos de instabilidade econômica ou menor com a economia estável.

Explicando estas diferenças, é importante destacar que taxas de juros pré-fixadas significam que este consumidor conhecerá no momento da contratação do financiamento o valor mensal da parcela de seu financiamento, o que trará ao mesmo uma maior previsibilidade, não sendo assim surpreendido ao longo do tempo com uma elevação da prestação se por ventura as taxas de juros subirem. Entretanto, igualmente, este consumidor não estará se beneficiando caso a parte variável (TR) for reduzida ao longo do tempo, o que se este financiamento fosse pós fixado, sua prestação seria menor.

Partindo do pressuposto que hoje a parte variável (TR) se encontra em patamar baixo (cerca de 1,5% ao ano) e que o espaço para reduções da mesma é pequeno, eu orientaria a este consumidor fazer tal financiamento com taxas de juros pré-fixadas como forma de não ser surpreendido ao longo do tempo. Digo isto, pois em prazos extremamente longos, como 10, 20 ou 30 anos, muita coisa poderia ocorrer na economia e se por ventura tivermos uma crise interna ou externa, inevitavelmente as taxas de juros irão subir e aqueles contratos pós-fixados irão sofrer elevação de seus custos elevando assim o valor da prestação.

Agora esta opção de fazer o financiamento pré-fixado só deverá ser feito caso as taxas de juros praticadas pela instituição financeira, tanto no pré-fixado, como no pós-fixado, sejam próximas, pois se o banco praticar uma taxa pré-fixada muito maior (2 ou mais pontos percentuais) do que pratica no pós-fixado, valeria a pena assumir este risco e fazer tal financiamento com opção da taxa de juros pós-fixada.

Salientamos que hoje a instituição financeira na hora de definir a taxa de juros que aplicará no financiamento irá verificar qual o custo da TR e incorporará a mesma na taxa de juros pré-fixada, fazendo então com que o custo tanto da operação, sendo feita pré-fixada como pós-fixada inicialmente será a mesma. Por exemplo supondo-se que a instituição financeira trabalhe com uma taxa de juros de 12% ao ano e supondo-se uma TR de 2% ao ano, a instituição financeira irá apresentar a este consumidor duas alternativas, quais sejam, fazer o financiamento pré-fixado com uma taxa de juros fixa de 14% ao ano ou fazer o mesmo pós-fixada com uma taxa de juros de 12% ao ano, mais a variação da TR, neste caso de 2% ao ano, o que inicialmente seria o mesmo custo.

7 – Que sistema de amortização devo utilizar?

Primeiramente é importante explicar que quando um consumidor vai fazer um empréstimo ou comprar algum produto a prazo, a instituição financeira definirá qual sistema utilizará.

O sistema de amortização irá definir de que forma tal financiamento (valor principal) será liquidado e hoje no Brasil o sistema financeiro trabalha com três sistemas, quais sejam:

A –) SAC – Sistema de Amortização Constante

Este é um dos sistemas utilizados pelos bancos privados e significam que as amortizações do capital (valor emprestado) serão sempre iguais ou constantes em todo o prazo do financiamento.

Neste sistema as prestações serão decrescentes.

B -) SACRE – Sistema de Amortização Crescente

Este é um dos sistemas utilizados pela Caixa Econômica Federal e significam que as amortizações do capital (valor emprestado) serão crescentes ao longo do financiamento.

Neste sistema as prestações serão decrescentes.

C -) Sistema de Amortização Francês – Tabela Price

Este é um sistema utilizado por todo o sistema financeiro e o que o consumidor está mais familiarizado, pois é o utilizado no crediário em geral (bens diversos, veículos, etc.).
Neste sistema as prestações serão sempre iguais, periódicas e sucessivas.

É importante destacar que quando fazemos um financiamento, independente do sistema de amortização utilizado, os juros sempre irão incidir sobre o saldo devedor e assim quanto maior o valor amortizado inicialmente, menor será o valor dos juros pagos e mais barato vai ficar este financiamento.

Explicado isto quer dizer que os financiamentos feitos pelos sistemas SAC e SACRE, porque se amortizam inicialmente valores maiores, terão no final um custo total pago inferior aos financiamentos feitos pela Tabela Price.

Exemplificando isto em um financiamento de um imóvel de R$ 100.000,00 pelo prazo de 10 anos a um custo anual de 14% teríamos:



Assim, apesar de que no sistema Tabela Price a prestação inicial ser menor do que nos demais sistemas de amortização, você deve sempre que possível evitar a Tabela Price, pois implicará em um custo final maior.
No exemplo acima, este valor a maior seria de mais de R$ 17.500,00 no total do financiamento

8 – Devo fazer um financiamento de prazo curto ou de prazo longo?

Como já falado anteriormente, você irá pagar juros pelo prazo contratado. Isto quer dizer que você pagará um valor menor de juros quando fizer um financiamento de prazo curto e irá pagar um valor maior de juros quando o prazo for longo.

Entretanto, é igualmente importante destacar que prazos curtos irão provocar parcelas maiores de amortização e consequentemente maior exigência de renda, na medida que as instituições financeiras irão exigir que a prestação comprometa o máximo 25% de sua renda e os prazos longos significam valores das parcelas mensais menores.

Exemplificando em um financiamento de R$ 100.000,00 com um custo anual de 13,50% pelo sistema de amortização SACRE teríamos:



Como pode ser verificado na tabela acima, se este consumidor escolher o prazo menor de 10 anos em vez de escolher o prazo maior de 30 anos, ele terá uma prestação inicial de 39% superior (1.958,33 em 10 anos e de R$ 1.402,78 em 30 anos). Entretanto, esta escolha significará em um custo final pago menor de 40% correspondente a uma economia de R$ 110.592,48, o que é significativo.

Assim, nossa recomendação é que o consumidor deva fazer sempre a opção do menor prazo possível como forma de economizar nos juros pagos.

9 – Devo utilizar os meus recursos depositados no FGTS para o pagamento deste financiamento?

Sim. Sempre que possível utilize todos os recursos depositados em seu FGTS para dar de entrada na compra de seu imóvel e, com isso, reduzir o saldo a ser financiado, reduzindo assim ou o prazo a ser financiado (já que a prestação será menor) ou o valor da parcela deste financiamento. Em ambos os casos, você estará economizando nos juros.

Outra recomendação que fazemos é de que a cada 2 anos você utilize os recursos do FGTS acumulados em sua conta para estar amortizando o saldo deste financiamento, conforme faculta a lei.

É importante ressaltar que esta nossa orientação de estar utilizando os recursos do FGTS para amortizar tanto o valor a ser financiado (entrada do imóvel), como de liquidação ao longo do tempo do saldo devedor se faz uma vez que a taxa de juros do financiamento imobiliário serem bem maiores do que os juros que remuneram os seus depósitos do FGTS.

Exemplificando, enquanto você pagará um custo anual em seu financiamento de cerca de 13,50% (juros de 12,0% ao ano + TR de 1,5% ao ano) os seus recursos depositados no FGTS renderão cerca de 4,50% ao ano (juros de 3,0% ao ano + TR de 1,5% ao ano) ou seja os seus recursos renderão cerca de 1 terço do custo do financiamento.

10 – Devo vincular o meu salário para o pagamento deste financiamento?

As instituições financeiras vêm oferecendo eventualmente aos clientes que fazem a opção do pagamento do financiamento ou em débito em conta corrente ou débito no salário o chamado crédito consignado uma taxa de juros diferenciada, que normalmente é de cerca de 1 ponto percentual menor do que se tal pagamento for via carnê de pagamento (fatura bancária).

Este fato ocorre uma vez que para a instituição financeira este tipo de operação é mais vantajosa, pois reduz o risco de inadimplência na medida que este cliente quando recebe seu salário já virá deduzido o valor da parcela diferentemente se não fizer esta opção, pois o cliente pode atrasar ou até deixar de pagar a mesma por um longo período.

Assim sendo quando você for fazer seu financiamento, pergunte qual será a taxa de juros se você não vincular o salário e se você vincular o salário, se ela é menor. Caso o banco não diferencie e cobre a mesma taxa de juros, opte por carnê pois você terá maior flexibilidade. Entretanto, caso a instituição financeira lhe ofereça (normalmente ela oferece taxas diferenciadas) uma taxa de juros menor, não exite e faça esta opção, pois estará economizando na quantidade de juros pagos.

Exemplificando, um financiamento de 30 anos de R$ 100.000,00 pelo sistema SACRE, considerando taxa de juros diferentes (13,5% ao ano sem vincular o salário e de 12,50% ao ano vinculando o salário).

Exemplo



Como pode ser verificado na tabela acima, a opção de vincular o salário vai possibilitar uma redução inicial da parcela de 6%, correspondente a uma economia de R$ 83,34 e uma redução total no financiamento de 5%, correspondente a uma economia de R$ 13.960,30.

11 – Caso eu tenha uma pequena reserva financeira, eu devo utilizar a mesma para dar de entrada e assim financiar um valor menor?

Sim. Sempre que possível utilize os seus eventuais valores aplicados (reservas financeiras) para estar dando de entrada e financiar um valor menor.

Esta recomendação se faz uma vez que os seus eventuais recursos aplicados irão ter uma remuneração de juros inferior aos juros que você pagará em um financiamento.

É como, por exemplo, se você tivesse R$ 10.000,00 aplicados em uma caderneta de poupança, que renderia por mês R$ 60,00 e, em contrapartida, você estivesse utilizando o limite de seu cheque especial e pagando juros mensais de cerca de R$ 90,00, ou seja, seria preferível você resgatar a sua aplicação financeira e liquidar o seu cheque especial.

Como exemplo, listamos abaixo algumas simulações de um financiamento de um imóvel considerando entradas e financiamentos em valores inferiores.

Exemplo:

Imóvel de valor de R$ 100.000,00, sendo financiado pelo prazo de 20 anos
(240 meses) pelo sistema de amortização SACRE ao custo de TR + 12% ao ano.




Miguel José Ribeiro de Oliveira
Âncora do Portal Vida Econômica



11.10.07 14:53

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